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佛山千灯湖后的明日之星,是你吗?

作者:jcmp      发布时间:2021-04-19      浏览量:0
一直以来谈论了很多广州楼市了,却一直对其

一直以来谈论了很多广州楼市了,却一直对其依傍的佛山没多说两句。所以这篇谈谈佛山吧,充作吐槽系列,随便聊聊。

就房产而言,佛山属于典型的外溢型城市,每一波都在广州之外给灌得满满的。今年自广州330调控升级以来,佛山也算是继承了衣钵,不负众望,走得那是春风得意,秉承有杀错,没放过宗旨,热钱横扫千军。

首当其冲当然顺德南海,特别桂城千灯湖。好货大家都知道的。所以我就不提千灯湖了,限购区域内已经没甚好说了的。

我们就来看看号称广佛的副中心,对了,你们也应该猜到了。

狮山。

狮山政策福利杠杠的呢。

2005年1月,南海将狮山街道、官窑、小塘、松岗合并为狮山镇,2013年3月,更是合并大沥西部和整个罗村街道。从此,面积占了南海的三分之一,大狮山雄起。

另外,南海区行政服务中心将整体迁移到快完工的10万㎡狮山新建市民服务中心,个人生活上的出入境旅游、公积金、保险、户籍、婚姻等各种证照都在此办理,这会成为佛山最大的窗口式综合性服务体。

还没完呢,有文,怎能缺武了?狮山妥妥的GDP业绩。

2014年和2015年,连续两年稳居全国百强镇第三,广东省之首的GDP千亿大镇。2016呢,GDP共910亿元,同比增长8.3%(咳咳,不好意思掉了一点),但也是南海名副其实的“经济航母”。

有文有武,更有交通配套。

投资380个亿的佛山西站将于6月开通,更有规划在建的佛山地铁三号线,横穿整个佛山顺禅狮大陆啊,投资超400个亿。

差点忘了,桂城胜在千灯湖,禅城也有绿岛湖,狮山呢?

放心,博爱湖的建设提上议程,800多亩湖面,约三倍千灯湖,处身狮山核心,规模宏大。

一切的一切,宛如一副流溪涓涓舒展而来的画面,在南海政府的画笔之下,正逐渐展示在世人面前。

狮山真是南海的明日之星啊。

可是,我想大言不惭大地说一句,那又如何呢?

狮山可能真是南海的未来,但是它不会成为广州的未来。

别激动,我先问一句:

人从何来?

佛山是一个类似于联邦制的组合城市,相当长一段日子,甚至于当下,顺德人也仅承认自己是大佛山人。而户籍制度更让传统的南海、顺德、禅城人,划分得相当清楚,南海是南海、顺德是顺德、禅城是禅城,更别提乡下的三水高明了。大佛山并没有广州老城人的融合与地域互连,南海人多不会去顺德定居,顺德人也不会跑去禅城,禅城人更不见得会跑到南海顺德。

那么狮山的居住人流在哪里呢?那就真的靠佛山常住人口了,准确来说, 是靠南海常住人口。

哎哟,你把广州的外溢人口直接省略了啊?

别急,一步一步看下去。

先看佛山近年的人口增长图吧:

2000年前的人口增长率还算不错,而2000年后,基本上趋于平缓,低于1%的增幅。我们看看2015年的佛山人口户籍数据吧,约388万人。这数据并没包括16年火爆的买房入户,历年浮动比较切合实际。具体是禅城61.7万人,南海、顺德分别大概128万人,高明30万人,三水40万人。

而至于常住人口,2015年为743万人。但全市流动人口共有422万(非355万,是因为统计方面涵盖了部分低于半年居住期的人口),其中南海最多,达197 .4万。其次是顺德,138 .6万。接下来是禅城、三水、高明,分别是51.7万、21.6万和12 .7万。

另外422万外来人口中,居住5年以上的7.5万多人,3年至5年(含5年)的93.6万多人,1年至3年的173万多人,1年以下(含1年)146.7万多人。

真有心买房自住的,是居住三年以上的流动人口,三年以下的依赖度逐渐减弱,那么整个佛山区大概就只有101万人左右了。而这有刚需需求的百万人口,按照南海:顺德:禅城约四:三:一的比例分配,可以得到下面数据:

南海:50万人;顺德:37万人;禅城:13万人。

接下来就有趣了,我们可以自由发挥想象,这人口会往哪些地方跑呢?可别忘记了,顺德也有他们规划的大良-容桂佛山副中心顺德新城,禅城的佛山新城也磨拳霍霍。三大佬争风吃醋,你争我抢的架势可是由来已久了。

话说回来,别忘了南海千灯湖呢,妥妥地稳居在广佛边界的首位。它不仅抢走了大量的佛山人口,更以传统好客之道,以母亲般的胸怀承接了广州投奔袭来的外溢人口。

Excuse me,你说狮山毛遂自荐,也要为桂城分担一下压力?咱俩同胞兄弟嘛,这是该做的嘛。

抱歉,可能广州老大不怎么领情了。

广州中心都势要往东移了,你狮山还偏偏扯着老大裤带往西拉?懂不懂规矩!?广州还不如把人往南沙赶呢,肥水不流外人田你懂么?你说桂城?桂城那是没办法,条件太优越,有地铁不算太远,那些二五仔要走就走吧,整一群没良心的。

慢着,狮山不是还有地铁吗?

这个嘛,在广州地铁轨道网络日益成熟发达的当下,同样的行程,有太多的选择了。何况你的佛山地铁三号线也未知时日呢?按照广佛一号线的建设进度,2002年到2010年整整八年才开通首段,15年才开通二段,16年才全线开通。02年报道时还预计06年全线通车呢,结果愣是拖了我们一轮岁月。

至于这条最长里程、跨越三区的佛山地铁三号线,在大佛山各自为政背景下,据闻是各地段各自出资,可不像当年广州三号线是广州送给番禺的礼物,都是妥妥地算钱的,这究竟要何年何月得偿所愿啊。

我不听我不听,都是假的假的,狮山杠杠的GDP实力放在这呢。

好吧,就当以上说的全是虚的,我们就说点实的吧。

狮山是小牛拉大车。

要了解狮山,必先了解南海。你看到狮山政府城区(下图圆形马赛克处)的配套齐备,可你没看到其背后肩负的庞大的工业群。

狮山有如今全国百强镇前列的GDP,靠的是南海给予的政策红利,几大工业镇区兼并起来,占据南海三分一的土地面积。作为制造业工业重区,南海2015年一、二、三产业比例为 2.2:59.4:38.4,第二产业比重接近60%,大狮山正是第二产业基地。而2015年狮山的工业总产值3199亿元,占比南海55%份额。

再看第二产业的从业人数,基数位居榜首,第二产业人数增长10.95%,第三产业人数增长12%。

从事二产的人口数量庞大,可惜不是优质人口,我们再看下面数据:

2015年南海区社会消费品零售总额分片区情况

狮山所在的南海中部片区(狮山、丹灶),2015年的社会消费品零售总额只有18%左右,远远不及南海东部片区(桂城、大沥、里水)。这说明狮山的三产水平落后,三产主要集中在东部片区桂城大沥一带。

狮山这样的小牛(只有不到2成的消费水平),欲想拉动大车(庞大的工业人口),步履艰难啊。再次印证,只有三产服务性金融行业,才是真正带动消费、推动商品交易发展的动力。

当然,也就包括房产交易了。

最后,你可能还是不依不饶:不是说,一切跟着政府走吗?

狮山整个南海区的市民服务中心都搬过来了。

可惜,那些区政府区局所大人们不愿意搬过去呢。另外,里水、大沥等的镇属行政服务中心会不会拆迁呢?若否,那就没什么相干了。

总结:

狮山,是一片乐土,小塘、松岗、官窑居民蒙受恩典了,你们再也不用跑到桂城才能享受湖畔城楼了。我也深信政府的决心,狮山新城的建设,必定能造福南海。只是,狮山的房价建设就没那么简单了,它决不能脱离广州而存在,离开广州辐射范围的房产投资,也就只能是自娱自乐。可以参考《 花都不要买,增城不要买,让我告诉你广州合理边界 》。

但不得不提,这是热钱炒作之地,适合短线炒作,如果你是嗅觉极敏锐之人,现房提前布局,速买速卖,便也极好。只是期楼长线下来,情绪一旦踏空,交易流动性的缺失,你就不是自吹自擂哭爹喊娘就能逃出生天的了。

嗯,你问什么西樵丹灶九江?累了,莫提了莫提了。

星星佬:周星星脑残粉|广佛楼市业余挖坑吐槽户|只说你看得懂的